Ako získať hypotéku, ak máte živnosť alebo s. r. o.

Ak podnikáte ako živnostník alebo máte s. r. o., podmienky získania hypotéky sa mierne líšia od tých pre zamestnancov.

Všeobecné podmienky musia spĺňať všetci bez rozdielu

Či už máte zamestnanie na trvalý pracovný pomer, ste SZČO alebo spoločník v s. r. o., zo zákona musíte spĺňať všeobecné podmienky získania hypotéky. Medzi ne patrí vek od 18 do 70 rokov, slovenské občianstvo alebo povolenie na pobyt na území Slovenskej republiky, bonita, nehnuteľnosť, ktorou budete ručiť, a čistý úverový kredit či platobná disciplína.

Tú si banka poľahky overí v centrálnom úverovom registri a takisto jednoducho zistí vaše DTI, celkovú zadlženosť žiadateľa. Banka sa tiež pozerá na LTV, teda pomer výšky úveru a hodnoty nehnuteľnosti. Okrem súčasných úverov a zadlženosti banka prihliada aj na životné minimum, z ktorého nemôže na splátku hypotéky uberať. Okrem týchto parametrov pre posudzovanie schopnosti splácať úver je jedným z najdôležitejších práve preukázateľný dostatočný príjem.

Ako vysvetľuje Soňa Sláviková, pri zamestnancoch je jeho výpočet jednoduchší: „Ich čistý mesačný príjem je suma, ktorú im zamestnávateľ vyplatí pravidelne každý mesiac ako výplatu mzdy. Tá už je očistená o poistné odvody do zdravotnej a Sociálnej poisťovne a o daň z príjmov. Stanovenie čistého príjmu je teda veľmi jednoduché, a naviac príjem zamestnanca z pracovného pomeru je možné overiť on-line dopytom do Sociálnej poisťovne. Banka k tomu nepotrebuje od klienta žiadne doklady. Pri SZČO alebo spoločníkoch v s. r. o. nič z toho nie je možné.“

Podmienky pre živnostníkov sa mierne líšia

Pri podnikateľoch sú podmienky špecifickejšie. Jednoosobové eseročky a živnostníci môžu totiž byť pre banku rizikovejší, keďže ich príjem nemusí byť natoľko stabilný a pravidelný, ako je to pri zamestnancoch na trvalý pracovný pomer. „Banky SZČO ani spoločníkov s. r. o. vo všeobecnosti neposudzujú prísnejšie ako ostatné typy klientov. Hlavný rozdiel je však v charaktere príjmu a v možnostiach banky, ako stanoviť priemerný čistý mesačný príjem,“ dodáva Soňa Sláviková.

Pripravte si daňové priznanie alebo účtovnú závierku

Pokiaľ podnikáte, bude potrebné, aby ste mali uzatvorené účtovné obdobie, a teda splnili aj minimálnu dĺžku podnikania, ktorú má každá banka nastavenú rozdielne.

Slovenská sporiteľňa ako jedna z mála bánk vyžaduje len 6-mesačnú dobu podnikania v predchádzajúcom zdaňovacom období. Soňa Sláviková dopĺňa: „Vo všeobecnosti platí, že čím dlhšie obdobie klient podniká, tým je z pohľadu banky stabilnejší a dôveryhodnejší. Obdobne to však platí aj o zamestnancoch.“

Po splnení minimálnej dĺžky podnikania bude potrebné, aby ste mali spracovanú účtovnú závierku účtovnú závierku za posledné ukončené zdaňovacie obdobie alebo daňové priznanie k dani z príjmu. „Z týchto dokladov banka stanoví priemerný čistý mesačný príjem, a teda príjem, ktorý podnikateľovi zostane k dispozícii po odpočítaní výdavkov spojených s podnikaním, poistných odvodov a dane z príjmov,“ vysvetľuje senior produktová manažérka. Na základe toho banka posúdi schopnosť podnikateľa splácať úver.

Ako ďalej poznamenáva Soňa Sláviková, pre overenie príjmov v medziobdobí vyžaduje banka výpisy z účtu, na ktorý podnikateľ prijíma platby za posledných 6 mesiacov. „Ak má klient účet vedený v banke, v ktorej o úver žiada, banka výpis z účtu od klienta žiadať nebude,“ dopĺňa.

Ako sa teda počíta príjem podnikateľov?

Pokiaľ splníte všetky vyššie uvedené podmienky a banke doručíte daňové priznanie či účtovnú závierku, banka prejde k posúdeniu výšku príjmu. Na margo výpočtov Soňa Sláviková uvádza: „Používajú sa dva typy výpočtov: metóda percenta z hrubých príjmov (tržieb) a metóda čistého zisku.“

Bankou stanovené príslušné percento z tržieb (hrubých príjmov) dosiahnutých za posledný rok sa vydelí 12 mesiacmi, a tak banka vypočíta, aký priemerný čistý mesačný príjem vám akceptuje.

Ak ste ale spoločník v s. r. o., celkové tržby sa navyše násobia aj vašim podielom vo firme. Vzorec je potom nasledovný:

Percentá z dosiahnutých tržieb sa navyše opäť líšia podľa banky, ktorá hypotéku poskytuje. Konkrétne percento závisí od odvetvia, v ktorom klient podniká, a prípadne od spôsobu, ako si SZČO uplatňuje výdavky v daňovom priznaní (skutočné, resp. paušálne).

V Slovenskej sporiteľni zoberieme do úvahy pri posudzovaní hypotéky u podnikateľov až 40 % príjmu z tržieb.

Napríklad, ak vyrábate pivo alebo víno, akceptujeme 20 % z tržieb. Keď ste stolár, pokrývač či opravujete obuv, akceptujeme 30 %. V prípade lekární, veterinárnych ambulancií či geodetov akceptujeme až 40 % tržieb.

Zároveň treba spomenúť, že nie všetky banky akceptujú tento spôsob výpočtu. Slovenská sporiteľňa ale akceptuje pre živnostníkov, ktorí si v predchádzajúcom období uplatnili paušálne výdavky, až 60 % z tržieb (hrubých príjmov). To je jedno z najvyšších akceptovaných percent spomedzi slovenských bánk. Z týchto údajov sa následne vypočíta maximálna výška hypotéky, ktorú vám vie banka poskytnúť.

Druhým spôsobom je metóda čistého príjmu (zisku). Príjem sa vypočítava na základe vzorca, ktorý sa líši podľa toho, či ide o SZČO, alebo o spoločníka s. r. o.

Netreba zabúdať tiež na to, že ak máte záporné vlastné imanie, nárok na hypotéku nemáte. Zároveň, pokiaľ váš príjem pochádza len zo zahraničného podnikania a máte napríklad zahraničnú živnosť alebo obchodnú spoločnosť so sídlom v zahraničí, pre banky je to rizikové a s veľkou pravdepodobnosťou vám mnohé banky tento príjem nebudú akceptovať.

A aký typ výpočtu je teda pre podnikateľov výhodnejší? „Banka môže vykonať výpočet čistého príjmu oboma spôsobmi. Je na rozhodnutí konkrétnej banky, ktorý spôsob uplatní. Slovenská sporiteľňa používa oba spôsoby výpočtu čistého mesačného príjmu a uplatní ten, ktorý indikuje vyšší priemerný čistý príjem, a teda ten, ktorý je pre klienta výhodnejší,“ upresňuje Soňa Sláviková.

Daňová optimalizácia sa vám nevyplatí

Veľká časť živnostníkov alebo s. r. o. si často optimalizuje svoje daňové priznania či účtovné závierky. Ako vysvetľuje Soňa Sláviková, v prípade posudzovania hypotéky vám to však neprinesie žiadny osoh. „Najmä v prípade daňových optimalizácií je potom hodnota základu dane a následne čistého príjmu relatívne nízka. Nízka výška čistého príjmu alebo zisku po zdanení neumožňuje klientovi splácať vyššiu výšku úveru.“

Aby ste sa vyhli zamietnutiu žiadosti o hypotéku, mali by ste poctivo pristupovať ku všetkým podmienkam, ktoré banka vyžaduje. „Ak má klient negatívne informácie z úverového registra, a teda je v omeškaní na existujúcom úvere, má alebo v minulosti mal zlyhané (zosplatnené) úvery, hypotéku nezíska,“ dopĺňa.

Ak podmienky nesplníte, nárok na hypotéku nemáte

V prípade, že už dopredu viete, že váš príjem nie je pravidelný ani v dostatočnej výške, znamená to, že v danom momente nedosahujete na stanovené podmienky. Ostáva vám len odložiť žiadosť o hypotéku na ďalší rok a v nasledujúcej žiadosti vyhovieť všetkým podmienkam. Možnosťou je tiež zamestnať sa na trvalý pracovný pomer a splniť potrebnú dobu jeho trvania.

Ak neviete, či je váš príjem dostatočný a spĺňate všetky náležitosti, obráťte sa na našich hypotekárnych špecialistov a špecialistky. Konzultáciu k svojej budúcej hypotéke viete získať aj bez návštevy pobočky. Kontaktujte našich špecialistov, ktorí vám radi zodpovedia všetky vaše otázky a nájdu pre vás to najvhodnejšie riešenie.

Vypočítajte si, koľko vám požičiame na nové bývanie