Rezervačná a kúpna zmluva vás nemusia strašiť

Konečne ste našli dom alebo byt, ktorý vám dokonale vyhovuje. Je vo vašej vysnívanej lokalite, má ideálnu rozlohu a dispozíciu. Teraz sa treba už len dobre dohodnúť s predávajúcim, aby ste sa mohli čím skôr nasťahovať. Lenže pred vami ešte stoja dve mátohy, ktorým sa hovorí rezervačná a kúpna zmluva. Keď sa na ne pozrieme bližšie, zistíme, že to žiadne strašidlá nie sú.

Detaily rezervačnej zmluvy

Rezervačná zmluva vám zabezpečuje „zmrazenie“ danej nehnuteľnosti. Teda to, že ju majiteľ nebude ďalej ponúkať. Zmluva však musí obsahovať aj ďalšie náležitosti, ako napríklad opis danej nehnuteľnosti, čiže údaje z listu vlastníctva. Ak ste sa s majiteľom dohodli, že k domu či bytu bude prislúchať garáž, zapísaná v nej musí byť aj tá. Ak kupujete dom, uistite sa, že v dohode je zohľadnený aj pozemok, na ktorom dom stojí.

V dokumente musia byť identifikované zmluvné strany, teda majiteľ, kupujúci a prípadne realitný agent či kancelária. A, samozrejme, rezervačná zmluva musí obsahovať cenu, za ktorú nehnuteľnosť kupujete.

Termíny sú o dohode

Lehota trvania rezervačnej zmluvy je vecou dohody oboch strán. Existujú však určité štandardy. Pri hypotekárnom úvere ide väčšinou o 4 až 8 týždňov. V prípade, že máte kompletnú hotovosť, môže stačiť aj týždeň. Nezabudnite dohodnuté termíny dať zapísať do znenia rezervácie.

Rovnako do nej vložte aj ďalší dôležitý dátum, a tým je termín uvoľnenia nehnuteľnosti. Je to deň, keď predávajúci dáva byt alebo dom k dispozícii novému majiteľovi, teda vám. Zvyčajne je to deň, keď sa podpíše kúpna zmluva, a zároveň deň, keď financie putujú na účet predávajúceho.

Poplatok za rezerváciu uschová tretia strana, teda realitný agent alebo kancelária, a je zvyčajne vo výške troch až piatich percent z kúpnej ceny.

Vzor budúcej zmluvy

Ide o nevyplnený vzor zmluvy, ktorý nie je upravený na konkrétny prípad. Tieto vzory nijako nenahrádzajú právne poradenstvo.

Rezervujte, len keď ste presvedčení

To, že podpíšete rezervačnú zmluvu, ešte neznamená, že musíte dom alebo byt kúpiť. Ak však od dohody upustíte, vystavujete sa riziku, že o poplatok prídete. Predávajúci sa spoľahol na to, že máte seriózny záujem, a možno medzičasom prišiel o iného kupca.

Rezervačnú dohodu preto podpisujte len vtedy, ak ste si istí výberom nehnuteľnosti, máte o nej všetky dôležité informácie a viete, že ju budete schopní financovať.

Poplatok sa zaráta do kúpnej ceny

S predávajúcim ste slovne prebrali určité náležitosti týkajúce sa kúpy. Ak chcete mať istotu, že sa pretavia aj do kúpnej zmluvy, zapíšte ich do znenia rezervačnej dohody. Ak by sa náhodou kúpna zmluva neuzavrela, pretože ste sa nedohodli na náležitostiach, ktoré ste v rezervačnej zmluve neuviedli, rezervačný poplatok sa vám nemusí vrátiť. Keď sa s predávajúcim dohodnete, rezervačný poplatok sa započíta dokúpnej ceny nehnuteľnosti.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Čo najskôr po podpise rezervačnej dohody treba vypracovať následné zmluvy, čiže kúpnu zmluvu alebo zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Aj to vám môže zabezpečiť realitná kancelária.

Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve uzavrite vtedy, ak zistíte, že dom či byt majú nejaké nezrovnalosti, pre ktoré nie je možné uzavrieť kúpnu zmluvu. Môže to byť technický stav nehnuteľnosti alebo nevyrovnané právne záležitosti.

Na rozdiel od rezervačnej zmluvy vám dáva pevnejšiu pôdu pod nohami a silnejšie právne prostriedky, ak druhá strana nedodrží jej znenie.

Kúpno-predajná zmluva

Kúpna zmluva je alfa a omega celého procesu kúpy nehnuteľnosti. Bez nej sa nemôžete stať majiteľom bytu alebo domu. Je v nej zapísaná a jasne definovaná nehnuteľnosť a len na jej základe môže kataster zapísať do evidencie, že ste sa stali novým majiteľom.

Takúto zmluvu by mal pripraviť odborník, teda realitný agent alebo kancelária, prípadne právnik kupujúceho či predávajúceho.

Vzor kúpnej zmluvy

Ide o nevyplnený vzor zmluvy, ktorý nie je upravený na konkrétny prípad. Tieto vzory nijako nenahrádzajú právne poradenstvo.

Na čo si dať pozor

Okrem toho, že kúpna zmluva musí obsahovať právne náležitosti, je ideálne, keď je pri jej vzniku prítomná tretia strana. Nemusí to byť nevyhnutne realitná kancelária, môže to byť právnik, ktorý figuruje ako svedok. Takto sa vyhnete prípadným nedorozumeniam s predávajúcim.

Ďalšou dôležitou vecou je, že všetko musí byť na papieri. Nepočúvajte reči typu „potom sa dohodneme“. Tak nastávajú problémy. Ak niečo chcete, zaznamenajte to do písomnej dohody.

Presná formulácia v kúpnej zmluve je dôležitá – spravidla vyplácate časť kúpnej ceny vyplatiť z vlastných zdrojov a časť z prostriedkov úveru. Je potrebné presne naformulovať, kam a v akej výške budú prostriedky prevedené, a rovnako sa dohodnúť na zabezpečení výmazu existujúcej ťarchy na nehnuteľnosti.

Transakcie treba riešiť bezhotovostne, nie z ruky do ruky. Väčšina ľudí rieši hypotekárny úver, kde banka danú sumu pustí až po splnení určitých podmienok. Čo sa týka peňazí, ktoré máte nasporené, či už je to celá suma, alebo doplatok k úveru, platba sa bežne ošetruje formou vinkulácie vkladu na účet. Peniaze v prospech predávajúceho sa uvoľnia po tom, čo listom vlastníctva doložíte, že ste novými majiteľmi. Predávajúci môže byť tiež v pohode, pretože počas konania katastra a prepisov sú vaše financie blokované a nemôžete s nimi narábať.

Čaro kompromisu

Na záver rada, ktorá je platná nie z právneho, ale z ľudského hľadiska. Kúpa a predaj nehnuteľnosti je o dohode medzi dvomi stranami. Každá má svoje predstavy a nároky. Ku kvalitnej dohode prichádza vtedy, keď aj kupujúca strana myslí na nároky predávajúceho a naopak.

Nepretláčajte svoje predstavy nasilu. Môže sa stať, že druhá strana z celého procesu odstúpi a potom vznikne sklamanie na oboch stranách. Majte na mysli kompromis, na konci ktorého je obojstranná spokojnosť.