Rast cien nehnuteľností ostáva takmer rovnaký ako v predchádzajúcom štvrťroku. Medziročne vzrástla cena bývania na Slovensku o takmer 12 % za meter štvorcový. Napriek poklesu objemu vyplatených miezd zohrávajú významnú úlohu podporné opatrenia štátu, ktoré zvyšujú disponibilné príjmy obyvateľstva. Dobrej dostupnosti bývania napomáhajú aj nízke úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch, čomu ešte prispeje pravdepodobné uvoľnenie monetárnej politiky na konci tohto roka, ktoré už avizovala Európska centrálna banka (ECB).

Údaje zverejnené Národnou bankou Slovenska poukazujú na to, že priemerná cena bývania v 3. štvrťroku dosahuje hodnotu EUR 1792 za meter štvorcový. Oproti cene na konci prvého polroka 2020 vidíme nárast o 61 eur (za m2). Najvyššie hodnoty dosahuje tradične Bratislavský kraj (2360 €/m2), nasleduje Košický (1421 €/m2) a s miernym odstupom medzikvartálne nezmenená cena v Žilinskom kraji (1330 €/m2). Najmenej za meter štvorcový nehnuteľnosti zaplatia ľudia v Nitrianskom (988 €/m2) a Banskobystrickom kraji (1030 €/m2). Jediným krajom, kde ceny medzikvartálne jemne poklesli, je Trnavský, kde sledujeme pokles o 10 € za m2. Najvyšší medzikvartálny rast sme zaznamenali v Banskobystrickom kraji (13 %), ktorý sa tým z poslednej priečky v minulom štvrťroku dostáva pred Nitriansky kraj v 3. kvartáli tohto roka.

Aj napriek prebiehajúcej kríze na trhu stále neutícha dopyt po nehnuteľnostiach, čo vytvára tlak na zvyšovanie ich cien. Na trhu zároveň stále prevláda dobrá dostupnosť hypotekárnych úverov, ktorých medziročný rast ostal nad 9 % aj napriek komplikovanej situácii na trhu. Európska centrálna banka však na svojom nedávnom zasadnutí naznačila zmenu menovej politiky, ktorú môžeme očakávať v decembri. Zhoršujúca sa situácia, ktorú prináša nárast infekcií a s tým spojené reštriktívne opatrenia, má negatívny vplyv na oživenie v eurozóne. Výhľad navyše zostáva veľmi neistý, hlavne z dôvodu epidemiologických rizík. Nové decembrové makroekonomické odhady umožnia centrálnej banke dôkladne prehodnotiť a podľa potreby rekalibrovať nástroje svojej menovej politiky.

Naši kolegovia z Erste Group Research predpokladajú, že ohlásená zmena zo strany ECB sa dotkne s vysokou pravdepodobnosťou kľúčového pandemického programu PEPP (Pandemický núdzový program nákupu aktív) – očakávajú jeho rozšírenie o 6 mesiacov do decembra 2021 a zvýšenie celkového objemu o EUR 500 mld. na EUR 1,85 bilióna. Do úvahy prichádza aj pokračovanie cielených dlhodobých refinančných operácií TLTRO, v poradí možné ako TLTRO4, ktoré by mohlo priniesť ešte voľnejšie podmienky financovania. Prípadne by ECB mohla zvážiť navýšenie podielu depozít, ktorý si banky u nej môžu uložiť za 0 % depozitnú sadzbu. Pomerne malá pravdepodobnosť je, že by ECB zmenila štandardný program QE alebo kľúčové sadzby. Podľa viacerých vyjadrení ECB sú tieto nástroje vhodné zo stredného až dlhšieho horizontu a súčasná kríza má skôr krátkodobé dopady, na ktoré je potrebné včas reagovať. V súvislosti s pandémiou sa ECB do značnej miery opiera o PEPP a TLTRO ako dôležité súčasti jej voľnej menovej politiky. V každom prípade sa bude jednať o značné uvoľnenie už aj tak voľne nastavenej menovej politiky a oddialenie zvyšovania sadzieb – v najbližšom období nemôžeme rátať s rastom kľúčových sadzieb a teda aj tlak na rast hypotekárnych sadzieb ostane slabý.

Dostupnosť bývania je ovplyvnená nielen rastom cien nehnuteľností, ale aj nárastom miezd, respektíve celkovo disponibilných príjmov. Ak príjmy rastú pomalšie než ceny domov či bytov, stáva sa kupovanie nehnuteľností menej dostupným. Približne od roku 2011 rástli hrubé disponibilné príjmy rýchlejším tempom (vzhľadom na úroveň v roku 2005) než cena bývania za meter štvorcový. Aj napriek poklesu miezd v druhom štvrťroku tohto roka v dôsledku pandémie COVID-19, prišlo iba k miernemu medziročnému poklesu disponibilného príjmu domácností. Významným faktorom boli totiž vládne podporné opatrenia na trhu práce (sociálne dávky okrem naturálnych sociálnych transferov). Pri hypotetickom miernom raste disponibilného príjmu v treťom štvrťroku tohto roka by nárast cien nehnuteľností oproti roku 2005 prekonal nárast hrubého disponibilného príjmu a vymazal by tak pozitívnu medzeru získanú za posledných 9 rokov. Na vývoj disponibilného príjmu v treťom štvrťroku si však musíme počkať až do decembrového zverejnenia dát. 

Z posledných dostupných dát Štatistického úradu za 2. štvrťrok vidíme, že výstavba bytov poklesla – začatých bytov bolo o takmer 19 % menej než v rovnakom období minulého roka. Rovnako sa medziročne znížil počet dokončených bytov (-6 %). Aj keď je počet rozostavaných bytov o 1 % vyšší než v 2. štvrťroku 2019, aktuálne čísla nenaznačujú rapídny posun smerom k nasýteniu dopytu. Súčasná politika centrálnej banky, s výhľadom ďalšieho uvoľnenia, praje žiadateľom o hypotekárne úvery, ktorých nízke sadzby podporujú dopyt po nehnuteľnostiach. Práve z týchto dôvodov neočakávame v najbližšom čase výraznejší zvrat vo vývoji cien bývania, pravdepodobnejšie sú regionálne výkyvy v cenách a pokračovanie rastu miernejším tempom.