18. 6. 2026
#Hypoteka 5 minút čítania

 

Beriete si hypotéku v Slovenskej sporiteľni a vybavujete si u znalca znalecký posudok? Toto budete potrebovať

    Aby sme vám schválili hypotéku čo najrýchlejšie, potrebujeme sa pozrieť aj na váš znalecký posudok. Pozrite sa, ktoré dokumenty k nemu od vás potrebujeme. Dobrou prípravou ušetríte kopec času a hneď ako nám podklady doručíte, môžete si vydýchnuť. Ostatné už dotiahneme my.

    Prečo potrebujeme znalecký posudok?

    Aby sme vám mohli požičať peniaze na váš budúci domov, potrebujeme presne vedieť, akú hodnotu má nehnuteľnosť, ktorou hypotéku banke zabezpečíte. Spravidla je to tá istá nehnuteľnosť, ktorú z hypotéky kupujete. Banke však môžete do zálohy dať aj inú nehnuteľnosť (napríklad byt / dom vo vlastníctve vašich rodičov) a kupovať môžete niečo, napríklad byt do svojho vlastníctva. Aby sme čo najpresnejšie poznali hodnotu práve tej nehnuteľnosti, ktorú banke zakladáte, potrebujeme od vás zvyčajne znalecký posudok. Ten slúži na zriadenie záložného práva a vypracovať ho môže len certifikovaný znalec.

    Čo všetko musí byť ohodnotené v znaleckom posudku?

    Ak zakladáte banke napríklad rodinný dom, nestačí ohodnotiť len samotné štyri steny domu. Znalec musí do posudku zahrnúť všetko, čo k nehnuteľnosti patrí a tvorí s ňou jeden funkčný celok, to znamená:

    • príslušenstvo, čo môžu byť napríklad vedľajšie stavby
    • pozemky pod týmito stavbami, či priľahlé pozemky (napríklad záhrada)

    Rovnako dôležité je, aby boli tieto stavby správne pomenované (napríklad: kôlňa, letná kuchyňa a podobne) a označené súpisným číslom alebo číslom parcely, na ktorej sú umiestnené.

    Ak plánujete veľkú rekonštrukciu rodinného domu

    V znaleckom posudku budeme potrebovať vidieť aktuálnu hodnotu vášho domu aj budúcu hodnotu po dokončení rekonštrukcie, prípadne budúcu hodnotu po búracích prácach.

    Znalcovi na to doručte:

    • povolenie od stavebného úradu k rekonštrukcii
    • overenú projektovú dokumentáciu s detailami rekonštrukcie (všetky pôdorysy, typické rezy, pohľady a situáciu).

    Ak chcete stavať rodinný dom a máte zatiaľ len pozemok

    Hypotéku môžete zabezpečiť aj pozemkom, no musí byť určený na výstavbu. Do znaleckého posudku treba preto ako prílohu doložiť územnoplánovaciu informáciu (nie staršiu ako jeden rok), alebo právoplatné územné rozhodnutie, alebo povolenie od stavebného úradu.

    Čo presne znamenajú pojmy Povolenie od stavebného úradu a Overená projektová dokumentácia?

    Pri rekonštrukcii alebo stavbe domu sa stretnete s rôznymi názvami dokumentov. Aby sme hovorili rovnakou rečou, tu je stručný slovníček toho, čo pod nimi v banke rozumieme:

    Povolenie od stavebného úradu

    Nemusí ísť vždy len o klasické stavebné povolenie. Pre účely hypotéky nám stačí jeden z týchto troch dokumentov:

    • právoplatné stavebné povolenie
    • právoplatné rozhodnutie o stavebnom zámere
    • ohlásenie stavby (ktoré je doplnené o overovaciu doložku projektu od stavebného úradu)

    Overená projektová dokumentácia

    Zjednodušene povedané, ide o projekt vášho domu, ktorý oficiálne schválil stavebný úrad. V praxi to znamená:

    • projektová dokumentácia overená v stavebnom alebo v kolaudačnom konaní
    • overený projekt stavby na ohlásenie
    • projektová dokumentácia v súvislosti s konaním o stavebnom zámere

    Čo hovorí zákon? Tieto prílohy sú povinné

    Znalec bude do posudku potrebovať priložiť dôležité dokumenty. Ide najmä o:

    • Nákres podlaží stavby s vyznačením rozhodujúcich rozmerov vrátane rezov pri objektoch ohodnocovaných na m3 . Pri rozostavaných stavbách a veľkej rekonštrukcii rodinného domu je povinnou prílohou znaleckého posudku overená projektová dokumentácia.
    • Situačný náčrt - kde presne stoja ohodnocované stavby a kadiaľ vedú inžinierske siete.
    • Geometrický plán overený katastrom nehnuteľností.  
    • Fotodokumentácia - má komplexne vystihovať ohodnocovanú nehnuteľnosť. Znalec odfotí prednú stranu domu / bytový dom s vchodom so súpisným a orientačným číslom a interiér - kuchyňu, kúpeľňu, WC. Pri rozostavaných stavbách tiež zábery exteriéru a interiéru vystihujúce stav rozostavanosti. Fotografie musia byť ostré, jasné a farebné. 

    V akej forme nám hotový posudok odovzdáte?

    Keď je posudok hotový, nezabudnite si ho od znalca vyžiadať aj v elektronickej forme. Potom nám ho môžete poslať jednoducho e-mailom. Myslite však na tieto technické detaily:

    • formát súborov - potrebujeme celý dokument vrátane príloh vo formáte PDF a zároveň vo formáte .hyp
    • veľkosť súborov - ak sú súbory príliš veľké, rozdeľte posudok do viacerých PDF súborov tak, aby jeden súbor nemal viac ako 7 MB
    • kvalita - fotky aj grafika geometrického plánu musia byť dobre čitateľné
    • pečiatka na záver - posledná strana záveru posudku musí obsahovať farebný podpis znalca a jeho okrúhlu pečiatku.

    Dobrá správa na záver

    Ak máte pocit, že je toho príliš, hlavu hore. Nemusíte ovládať všetky pojmy a detaily, stačí, ak tieto informácie posuniete znalcovi, on už presne vie, čo má robiť. Celý zoznam sme pre vás navyše pripravili aj ako prehľadné PDF. Stiahnite si ho a použite kedykoľvek budete potrebovať.
    Stiahnuť zoznam , Otvoriť v novej záložke

    Máločo vyrieši toľko otázok ako jeden rozhovor s odborníkom. Ak sa chcete poradiť osobne, nechajte nám na seba kontakt. Radi sa vám ozveme a dohodneme si s vami stretnutie.

    Soňa Sláviková

    Biznis analytik
    Slovenská sporiteľňa